Покупка квартиры – моя главная финансовая ошибка (и почему недвижимость не всегда инвестиция
Когда я только начинала разбираться в финансах, мне, как и многим, казалось, что покупка недвижимости – это самое надежное вложение. Своя квартира дает ощущение стабильности, «работает на тебя» и избавляет от необходимости платить за аренду. Именно так мы рассуждали с мужем в 2007 году, когда решили купить жилье в Дании. Мы были уверены, что делаем правильный шаг. На деле же это оказалось нашей самой большой финансовой ошибкой.
Как мы купили квартиру, не разобравшись в финансах
На момент 2007 года мы с мужем уже несколько лет жили вместе и снимали жильё. Однажды он пришёл домой с идеей, которую, как позже оказалось, нам кто-то подсказал:
«Зачем платить за аренду? Лучше выплачивать ипотеку за своё жильё».
Это звучало логично. Мы были вместе, планировали семью, хотели стабильности. Я сказала: «Ну давай».
И мы сделали все ошибки, которые только можно было сделать.
Ошибка 1: Взяли ипотеку без первоначального взноса
В 2007 году в Дании банки легко выдавали кредиты – даже на 100% стоимости квартиры. У нас не было ни накоплений, ни подушки безопасности, но это никого не смутило. Нам одобрили кредит без единой копейки взноса.
Ошибка 2: Не разобрались в ипотечных продуктах
Ипотечная система в Дании на самом деле очень гибкая и при правильном подходе может быть выгодной.
Но мы просто пришли в банк и спросили:
«Какой кредит нам взять?»
Консультант предложил продукт – и мы его взяли. Не сравнивали, не анализировали, не торговались. Только спустя годы поняли, что выбрали один из самых неудачных вариантов.
Ошибка 3: Не считали риски
Мы не делали никаких расчётов:
Не прикинули, насколько может измениться рынок
Не учли расходы на обслуживание
Не продумали налоговые последствия
Не заложили возможное падение цен
Нам казалось: главное – купить. А дальше как-нибудь разберёмся.
Ошибка 4: Купили квартиру на пике рынка
2007 год – пик цен на датскую недвижимость. Уже через несколько месяцев начался кризис, и рынок рухнул на 20–30%.
Мы тогда искренне верили, что поступаем правильно: жильё – это якобы всегда хорошая инвестиция. Но сегодня я могу сказать с уверенностью: это была одна из самых болезненных финансовых ошибок в моей жизни. Не потому, что мы что-то недосчитали. А потому, что мы вообще не считали, не разбирались, не задавали вопросов. Мы просто шли по потоку, как делают многие. И за это мы дорого заплатили.
Как кризис превратил квартиру в финансовый груз
В 2007 году, сразу после покупки квартиры, мне представилась возможность поучиться в Гарварде. Это был обменный семестр – последний шаг к завершению моего финансового образования. Я очень хотела поехать: понимала, что потом появятся дети, и такой шанс может больше не повториться. Гарвард и сама атмосфера США оказали на меня сильное впечатление – я словно впервые увидела, насколько мир большой, разнообразный и интересный.
Когда я вернулась в наш небольшой датский городок, я поняла: я больше не хочу тут жить.
Я вернулась и сказала Валентину: «Я не хочу больше жить в маленьком городе. Я хочу переехать в Копенгаген и работать в Национальном банке».
Он меня поддержал – и мы переехали.
Вот тогда и начались наши проблемы.
Мы оказались в ловушке
Продать квартиру мы не могли. После кризиса 2008 года цены в Дании обвалились на 20–30%. Стоимость нашей квартиры стала ниже суммы кредита – и мы просто не могли её продать без огромных потерь.
Сдавать тоже получалось очень невыгодно. По датским законам, жильё, построенное до 1991 года, нельзя сдавать по рыночной цене – только по фиксированной. Мы получали от сдачи условно 6 000 крон в месяц, а расходы на ипотеку и коммуналку составляли больше 10 000 крон.
Это был постоянный минус. Каждый месяц мы теряли деньги.
Это было как цепь на ногах: мы переехали, начали новую жизнь, но та квартира продолжала тянуть нас вниз. Это была не инвестиция, а долговая яма.
В итоге мы оказались в ловушке: квартира висела на нас мертвым грузом, ежемесячно унося тысячи крон, а продать ее без огромных потерь было невозможно.
И вот тут случилось то, что я называю своей точкой ноль. Мы оба работали:
Я – в Национальном банке Дании,
Валентин – в университете.
Хорошие позиции, стабильные зарплаты, выше среднего по стране.
Но при этом… Денег не было. Совсем.
«У нас нет ни детей, ни машины. Почему мы живём так плохо? Мы что-то делаем не так…» – вспоминаю я те мысли.
Был постоянный стресс, кредиты, ссоры, тревога. И я поняла: мы – не исключение. Мы – обычная пара, которая делает типичные ошибки.
Как мы выбрались из этой ситуации
Мы несколько лет пытались справляться: работали на стабильных, хорошо оплачиваемых работах, но денег постоянно не хватало. Всё стало особенно остро, когда у нас появились дети. В какой-то момент мы просто поняли: так больше жить нельзя.
Что самое ироничное – у меня уже тогда было высшее финансовое образование, и я работала в Национальном банке, занимаясь анализом фондового рынка. Я знала, как работают инвестиции. Но это никак не помогало мне в управлении собственными деньгами. В личных финансах я была абсолютно потеряна.
Мы продали квартиру – с убытком
В итоге нам все же удалось ее продать, но с огромными финансовыми потерями. Мы просто зафиксировали убыток, чтобы выбраться из этой долговой ямы и двигаться дальше.
Я начала учиться по-новому и мы пересмотрели свое отношение к финансам
Я начала читать книги, смотреть материалы, разбираться. Всё, что касается бюджета, кредитов, налогов, социальных выплат, детских счетов – я изучала сама. Этот процесс занял 4 года.
Мы поняли, что недвижимость – это не всегда инвестиция
Многие считают, что покупка жилья – это всегда хороший способ вложить деньги, но это не так. Недвижимость – это не всегда путь к финансовой свободе. Иногда – наоборот.
Какие выводы я сделала
Перед тем как покупать недвижимость, считайте цифры. Перед покупкой нужно понимать, какие расходы вас ждут, какие налоги придут потом, какие риски связаны с конкретным объектом, и что будет, если рынок пойдёт вниз.
Ипотека без первого взноса – очень уязвимая позиция. Если у вас нет своего капитала – вы полностью зависите от рынка и банка. Любое колебание может превратиться в долговую ловушку.
Консультанты в банке работают не в ваших интересах. Их задача – продать вам кредит, а не научить вас грамотному финансовому планированию.
Недвижимость – это не всегда инвестиция. Иногда это просто дорогая обязанность, которая в долгосрочной перспективе может оказаться убыточной.
Сегодня я продолжаю инвестировать, но уже с совершенно другой стратегией. Я предпочитаю ликвидные активы, которые можно продать в нужный момент, и тщательно анализирую каждое финансовое решение. Если бы я могла вернуться в 2007 год, я бы ни за что не купила ту квартиру. Но, возможно, без этой ошибки я бы не стала тем человеком, которым являюсь сегодня.
Эта ошибка стоила нам много денег. Но она стала моим личным трамплином в финансовую грамотность.